Возврат процентов по ипотеке: пошаговая инструкция

Законодательные нюансы возврата процентов по ипотеке в 2022 году

Главным правовым актом Российской Федерации, регулирующим отношения между государством и налогоплательщиками, является Налоговый кодекс. В главе 23 есть несколько статей, где детально описаны условия, при соблюдении которых гражданин имеет право на компенсацию понесенных им расходов за счет средств, уплаченных в бюджет в виде налогов.

Согласно Налоговому кодексу РФ, законодательно установлено шесть видов вычета, каждый из которых имеет свои особенности:

• стандартные;
• социальные;
• инвестиционные;
• имущественные;
• профессиональные;
• при переносе убытков от операций с ценными бумагами на будущие периоды.

Граждане, заключившие с банком договор ипотечного кредитования, получают право вернуть перечисленные в доход бюджета налоги на основании статьи 220 НК РФ, в которой говорится об имущественных вычетах. Важным нюансом является наличие двух вариантов расчета в зависимости от даты приобретения недвижимости:

• до 2014 года;
• после 2014.

Пунктом 3 статьи 220 Налогового кодекса предусмотрен возврат НДФЛ по расходам на приобретение дома, квартиры, участка и так далее, а пунктом 4 – по расходам на уплату процентов банку. В первом случае максимальный размер трат, исходя из которого рассчитывается вычет, составляет 2 млн. рублей, а во втором – 3 млн. рублей. Это значит, что гражданин получит соответственно 260 и 390 тысяч рублей (13 % от указанных предельных сумм).

Таким образом, законом предусматривается возможность получить вычет, если заемщик потратил средства с целью:

• погашения % по ипотеке или целевому кредиту, за счет которого был построен или куплен жилой дом, квартира, комната, земельный участок;
• погашение % по кредитам, направленным на рефинансирование предыдущих займов, также использованных для покупки жилой недвижимости или участка земли под строительство.

Особенности возврата средств с точки зрения закона

Законодательная норма, предписывающая вернуть средства налогоплательщику, взявшему ипотечный кредит, зафиксирована в положениях гл. 23 НК РФ и рядом отдельных актов, разъясняющих процесс оформления возмещения от государства.

Как установлено законом, гражданин, купивший недвижимость с помощью ипотечного кредита, вправе обратиться в ФНС, чтобы вернуть деньги, из части средств, уплаченных в виде подоходного налога (т.е. в размере 13% от общего дохода за год). Возврат по ипотеке ограничен 2 параметрами: суммой выплаченных процентов и отчисленным налогом. Чтобы компенсировать расходы процентов по кредиту на покупку квартиры, предстоит обратиться в ФНС и согласовать возможность выплаты путем подачи документов и деклараций.

Имущественный вычет оформляется согласно положениям ст. 220 НК РФ, позволяя получить компенсацию из бюджета при покупке любого вида жилья – дома, квартиры, вне зависимости от источника финансирования. Помимо компенсации расходов по самой сделке, гражданин вправе получить возмещение по процентам.

Первый раз воспользоваться вычетом заемщик сможет по истечении первого отчетного года, где зарегистрирована сделка.

Нет необходимости сразу обращаться в ФНС. Закон допускает подачу бумаг в течение последующего трехлетнего периода. Иногда проще в одно обращение подавать на вычет сразу за 3 периода. Периодичность обращений регулируется самим заемщиком.

Важное ограничение – возместить 13-процентный налог могут покупатели недвижимости, расположенной в пределах РФ, при условии приобретения жилья у посторонних лиц. Сделки с родственниками рассматриваются как сомнительные и не позволяют получить вычет. Есть и иные ограничения, касающиеся максимальной суммы и категории граждан, которым доступно право на вычет.

Кто имеет право на возврат процентов по ипотеке

Чтобы получить назад часть уплаченных государству налогов, ипотечник должен отвечать нескольким требованиям: быть резидентом РФ, иметь официальное трудоустройство и «белый» доход, 13 % которого уходит в казну. Как правило, это наемные сотрудники государственных, муниципальных и коммерческих организаций и предприятий, а также индивидуальные предприниматели, подающие в фискальный орган декларацию по форме 3-НДФЛ, то есть не применяющие специальные режимы налогообложения. Имеют право на вычет и пенсионеры, которые прекратили работать и, соответственно, платить налоги, не более трех лет назад.

Для недвижимости, приобретенной супругами, состоящими в зарегистрированном браке, порядок расчета размера вычета отличается в зависимости от того, куплено жилье до 1 января 2014 года или после. Именно с этой даты вступили в силу изменения в законодательство, в соответствии с которыми налоговый вычет перестал быть привязанным к доле собственности. Чтобы получить возврат уплаченного НДФЛ в максимально возможном размере, важно учитывать конкретные обстоятельства каждой семьи.

[offerIp]

Сколько раз можно воспользоваться возвратом процентов по ипотеке

С 2014 года стало действовать ещё одно изменение в НК РФ: были разделены вычеты по расходам на приобретение жилья и по расходам на уплату процентов по ипотеке. Вернуть налоги можно при покупке одного или нескольких объектов недвижимости, но не более 2 млн. руб. Как обстоят дела с вычетом на проценты – предусмотрено ли законодательством право ипотечника на возврат части уплаченных банку средств по второй квартире?

В п. 8 статьи 220 Налогового кодекса РФ сказано: «Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества».

Кроме того, п. 11 ст. 220 гласит, что не допускается повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных подпунктом 4 пункта 1 статьи 220.

Это значит, что вернуть часть уплаченных кредитному учреждению % по ипотечному займу можно только в отношении одного объекта недвижимости. Даже если вы внесли в качестве процентов меньше установленных Налоговым кодексом 3 млн. рублей, то «добрать» полагающиеся 13 % при покупке другой квартиры, комнаты или участка не получится.

Важно понимать, что фискальные органы не могут вернуть больше, чем поступило от вас в виде налога на доходы физических лиц за прошедший год. То есть если размер выплаченных банку % превышает сумму удержанных с зарплаты налогов, остаток переносится на следующий год. Пенсионеры в этом случае получают возврат за счет средств, перечисленных в бюджет в предыдущем году. Кроме того, учитываются одновременные вычеты по другим основаниям, например, на возврат части средств, израсходованных на лечение. Таким образом, вы можете получать возмещение процентов по ипотеке на протяжении нескольких лет, пока не достигнете предельной суммы 390 тыс. рублей.

Если до 2014 года уже была приобретена квартира в ипотеку, и возврат 13 процентов от уплаченного банку вознаграждения за пользование кредитом состоялся, может ли заемщик рассчитывать на вычет при покупке ещё одного объекта надвижимости?

2014 стал годом внесения важных изменений в НК РФ, касающихся порядка начисления и выплаты имущественных вычетов. Чтобы лучше понять, в чём суть нововведений, разберем конкретные примеры.

Допустим, квартира куплена в 2012 году, и собственники воспользовались своим правом на имущественный вычет, в том числе на проценты по ипотеке. Если после 1 января 2014 года приобретается ещё одно жилье, то подавать вторую декларацию в надежде снова вернуть часть средств, уплаченных банку в виде процентов, бессмысленно. Об этом прямо говорится в письме Минфина РФ от 2 апреля 2015 г. № 03-04-05/18240.

Нюансы в возмещении процентов

Российским налоговым законодательством процесс оформления компенсации при ипотеке строго регламентирован. В НК РФ (п.4 ст. 220) установлено максимальное ограничение величины вычета по сделкам на сумму до 3 миллионов рублей (если жилье стоит больше, 13-процентная ставка возврат рассчитывается по максимальному значению). Таким образом, по закону каждый налогоплательщик вправе получить компенсацию до 390 тысяч рублей по ипотеке суммарно за все годы. Однако на практике полностью возместить сумму не всегда удается, так как вернуть 13% с ипотеки можно только при условии длительного периода кредитования и высокой зарплаты.

Если оплата труда невысокая, ежегодно в бюджет отчисляются скромные суммы, а значит и возмещение будет небольшим. Чем больше подтвержденный доход и отчисление в бюджет, тем больше шансов возместить максимальную сумму.

Если кредитный договор был подписан до 01.01. 2014 года, то верхний порог в 390 тысяч рублей снимается – компенсировать можно всю сумму в пределах тринадцати процентов отчислений в бюджет за год.

Срок возврата процентов по ипотеке

Нередки случаи, когда налогоплательщики узнают о том, что им положен налоговый вычет по процентам, не сразу после приобретения жилья при помощи заемных средств, а спустя некоторое время. В связи с этим у них возникает вопрос, в течение какого срока сохраняется право на оформление возврата НДФЛ. Актуальная эта тема и для тех собственников квартир, которые на текущий момент не имеют законных оснований на имущественный вычет, поскольку не платят в бюджет налогов по ставке 13 %. В их числе – пенсионеры, безработные, женщины в отпуске по уходу за ребенком.

Налоговый кодекс в статье 220 не устанавливает сроков, по истечении которого налогоплательщик лишается возможности оформить возврат % по ипотеке. Это значит, что никаких временных ограничений для этого имущественного вычета не существует. Покупатель недвижимости может сразу воспользоваться своим правом на возврат средств, а может сделать это спустя несколько лет, когда начнет перечислять в бюджет налог с доходов физических лиц.

В пункте 7 статьи 78 НК РФ указано, что заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы. Из этого следует, что ограничение по сроку обращения за возвратом налога по ипотечным процентам также составляет три года, при этом нельзя включать год, в котором право на вычет еще не возникло. Исключение из этого правила касается только пенсионеров: они могут вернуть удержанные с них налоги за предшествующие оформлению ипотеке годы.

Рассмотрим эту ситуацию на примере:

Квартира с использованием заемных средств была куплена в 2014 году, однако о том, что государство возвращает налогоплательщикам часть % по ипотеке, собственник узнал только в 2022 году. Закон не устанавливает срок давности по возврату налогов, поэтому у него есть полное право подать в налоговую службу по месту жительства декларацию 3-НДФЛ за 2016 год. Более ранние периоды (2014 и 2015 годы) задействовать невозможно из-за трехлетнего ограничения на возврат процентов по ипотеке.

Как оформляется налоговый вычет по уплаченным процентам по ипотеке

Оформить имущественный вычет можно двумя способами:

• возвращая ранее уплаченный НДФЛ, пока не будет исчерпана полная сумма вычета;
• не платя НДФЛ из доходов – до исчерпания вычета.

В первом случае налогоплательщику нужно обратиться только в ИФНС, а во втором – вначале в ИФНС, а затем к своему работодателю.

Как вернуть НДФЛ через ИФНС

Чтобы вернуть часть уплаченного подоходного налога, необходимо дождаться окончания года, в котором возникло право собственности на жилье, а затем обратиться в свою налоговую. При этом следует:

• заполнить налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) и подготовить требуемый пакет документов;
• написать заявление на возврат налога, уплаченного в бюджет, указать в нем реквизиты банковского счета для возврата денег;
• подать заявление, декларацию и прочие подтверждающие документы в налоговую инспекцию (в связи с пандемией, с 30 марта 2022 года и до особого распоряжения властей это можно сделать только в режиме онлайн, через личный кабинет налогоплательщика);
• дождаться от налоговиков поступления денежных средств на счет, с учетом того, что 3 месяца налоговикам дается на проведение камеральной проверки, а затем еще 1 месяц для перечисления денег налогоплательщику (п. 2 ст. 78, НК РФ).

Заявляя вычет по ипотечным процентам в 2022 году, нужно учитывать, что налоговая декларация 3-НДФЛ за 2022 год подается по обновленной форме (Приказ ФНС России от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569 с изм., внесенными Приказом от 07.10.2019 № ММВ-7-11/[email protected]).

Если в течение года у гражданина не было доходов, которые он обязан задекларировать, подать 3-НДФЛ с целью получить налоговый вычет за квартиру по ипотеке (проценты) можно в любое время. Если же такой доход имелся, и он включается в декларацию, ее подают не позже 30 апреля года, следующего за отчетным (ст. 229 НК РФ). Но в 2020 году из-за коронавирусной эпидемии этот срок продлен на 3 месяца — до 30 июля 2022 г. (Правительственное Постановление № 409 от 02.04.2020).

Примеры возврата процентов по ипотеке

1. Типичный случай оформления вычета. Вы купили квартиру в 2022 году, воспользовавшись финансовой помощью банка, и сразу зарегистрировали право собственности. Сумма займа составила 1 млн. рублей, срок – 10 лет, процентная ставка – 11 %. Размер ежемесячного аннуитетного платежа – 13 755 рублей, из которых 9166 – проценты. Эта сумма с каждым взносом становится меньше, при этом растут выплаты в погашение основного долга. Общая сумма процентов по кредиту 653 000,14 рубля. Умножаем ее на 13 %, получаем 84 890,01 рубля, именно таков размер полагающегося вам вычета.

Зарплата заемщика позволяет ему вносить ежемесячные платежи, поэтому она особого значения не имеет. Будем считать, что имущественный вычет за покупку жилой недвижимости уже был применен ранее, повторно воспользоваться этим правом нельзя.

Возврат НДФЛ с процентов по ипотеке заранее, до того как средства заемщика поступят на счет банка, невозможен. Это противоречит здравому смыслу, ведь полной уверенности в том, что кредит будет полностью погашен, нет, как и в том, что ипотека не будет выплачена досрочно, с экономией на %.

2. Налоговый вычет за проценты по ипотеке за несколько лет. Вы в 2016 году заключили с застройщиком договор долевого участия, для платежа использованы средства ипотечного кредита (2 млн. рублей на 10 лет под 11 %). Собственность зарегистрирована в 2022 году. Платежи аннуитетные, по 27 550 рублей. Поначалу около 18 000 из них составляют проценты, постепенно их доля в платеже снижается, а выплаты в счет погашения основной задолженности растут. Согласно кредитному договору, сумма процентов за весь срок его действия равна 1 036 000, 27 рубля. Налогоплательщику полагается возврат НДФЛ в размере 169 780,03 рубля (1 306 000,27 * 13 %).

Если заработная плата заемщика – около 50 000 рублей в месяц, то ежегодный вычет предположительно составит 78 000 рублей. Если размер дохода не менялся в течение предыдущих трех лет и предполагается, что он останется таким же на срок действия ипотечного договора, то налогоплательщик имеет право на единовременный возврат процентов по ипотеке за три предыдущих года. В этот период, несмотря на то, что собственность на квартиру ещё не была оформлена, платежи по кредитному договору регулярно вносились. Чтобы вернуть излишне уплаченный налог, подаются декларации 3-НДФЛ за 2016, 2022, 2022 год. В следующие годы документы на вычет представляются ежегодно или спустя три года.

В этом примере также не учтен имущественный вычет в размере 260 тыс. рублей за покупку жилья.

Налогоплательщик может вернуть излишне уплаченный налог только после подписания акта приема-передачи и регистрации права собственности на недвижимость в уполномоченных на это государственных органах.

Какие документы нужны для возврата процентов по ипотеке

Заявка на возврат процентов по ипотеке в налоговой инспекции будет обработана быстро и без замечаний, если внимательно отнестись к сбору и подготовке документов. Необходимый пакет включает:

• персональные документы налогоплательщика (паспорт и ИНН);
• договор купли-продажи имущества;
• документ, подтверждающий право собственности недвижимостью;
• декларация (форма 3-НДФЛ);
• квитанции об оплате ипотеки и справка по текущей задолженности;
• справка по форме 2-НДФЛ (оригинал);
• заявление на возврат средств;
• график платежей по кредиту (в виде приложения к договору);
• справка из банка с номером расчетного счета для зачисления.

Из приведенного перечня понятно, что частичное возмещение средств, израсходованных на приобретение жилой недвижимости, доступно совершеннолетним гражданам Российской Федерации, имеющим официальную занятость и уплачивающим налог на доходы физических лиц.

При этом не обязательно претендент на вычет должен быть наемным работником. Индивидуальные предприниматели, которые находятся на основном налогообложении и платят в бюджет государства 13 % от своих доходов, имеют такое же право вернуть эти средства в виде вычета процентов по ипотеке.

Когда жилье находится в долевой собственности супругов, к списку документов добавляется свидетельство о браке (оригинал и копия).

Если налоговый вычет предполагается получить за прошедшие годы, но при этом у гражданина нет документов, подтверждающих регулярное внесение платежей, то налоговая инспекция принимает к рассмотрению выписку из банковского счета.

Сумму возврата НДФЛ с процентов по ипотеке рассчитывают служащие фискального органа на основании представленных документов и сведений об уплате налога на доходы физических лиц. При отсутствии претензий к заявителю на его счет перечисляется полагающийся ему вычет.

Приведенный выше список документов не является исчерпывающим, при необходимости уточнить обстоятельства дела может быть затребована дополнительная информация. Чаще всего это происходит, если кредитное учреждение признается банкротом и реструктуризируется во время действия договора. Это значит, что кредитором становится другое юридическое лицо, следовательно, необходимы документы о переуступке прав требования.

Средства имущественного вычета могут быть зачислены на карту получателя или выданы в кассе.

Какие документы понадобятся

Чтобы оформить право на вычеты, следует подготовить и подать в ФНС комплект документов, состоящий из оригиналов и утвержденных копий.

Оригиналы

Налоговая декларация 3-НДФЛ
Подготовить её можно следующими способами:

• бланк на сайте налоговой и заполнить его самостоятельно;
• заполнить и предоставить через специальный сервис ФНС;
• и установить программу-помощник (только для Windows);
• обратиться за помощью в юридическую компанию, где квалифицированный специалист учтет актуальные требования законодательства и специфику вашей ситуации.

Справка о доходах 2-НДФЛ
Эту форму необходимо запросить в бухгалтерии организации-работодателя. Она содержит информацию о полученных доходах и налоге, который удержал и перечислил работодатель от имени налогоплательщика. Если человек на протяжении года сменил место работы или работал по совместительству — следует запросить сведения во всех организациях.
Заявление на вычет
Бланк заявления утвержден приложением № 8 к Приказу ФНС № ММВ-7-8/[email protected] от 03.03.15 и включает данные о сумме компенсации и реквизитах расчетного счета физлица для её перечисления.

Копии

Кроме вышеуказанных форм, необходимо подготовить оригиналы и копии паспорта, платежных документов и ряда других документов, состав которых будет зависеть от специфики сделки.
Документы, подтверждающие оплату:

• квитанции к приходным кассовым ордерам;
• выписки банка;
• товарные и кассовые чеки;
• акты о закупке стройматериалов у физических лиц.

Для жилого дома, квартиры, комнаты, доли в них:

• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРП о регистрации прав собственности;
• документы о переводе платежей за ремонт квартиры, если она вводилась в эксплуатацию без отделки и стоила менее 2 млн рублей.

Для объекта долевого строительства:

• договор участия в долевом строительстве;
• акт приема-передачи, подписанный застройщиком и владельцем.

Для земельного участка:

• свидетельство о госрегистрации права собственности на участок;
• выписка из ЕГРИП о госрегистрации права собственности на жилой дом, возведенный на участке.

При покупке недвижимости на имя ребенка или подопечного:

• свидетельство о рождении ребенка;
• решение органа опеки и попечительства.

Для налогового вычета с процентов по ипотеке:

• договор с банком, в котором указано, что цель кредита — жилье;
• справка об уплаченных процентах;
• документы о праве на получение вычета по объекту недвижимости.

Процедура возврата процентов по ипотеке: основные этапы

Действия налогоплательщика, претендующего на компенсацию части уплаченных банку процентов, совпадают с теми, которые он осуществлял при оформлении вычета по основной сумме покупки жилья.

Для получения назад излишне уплаченного НДФЛ заемщику предстоит:

• собрать пакет документов, благодаря которым налоговая служба удостоверится в его праве на возврат средств из бюджета;
• подать заявление в налоговую инспекцию, в котором указывается подробная информация о сделке по приобретению жилой недвижимости и об ипотечном договоре с банком;
• дождаться результатов рассмотрения представленных документов сотрудниками ИФНС, ответственными за работу с физическими лицами;
• получить денежные средства на свой расчетный счет.

Этот порядок действий – общий и для оформления вычета при покупке квартиры, и при желании вернуть НДФЛ за проценты по ипотеке. Отличие состоит только в необходимости указать, что цель обращения – возврат части выплаченного банку вознаграждения за предоставленный кредит. Не обойтись и без доказательств внесения средств в погашение процентов по жилищному займу.

При рефинансировании кредита есть некоторые особенности подачи заявки на возврат:

• при возмещении заемщиком процентов от основной суммы задолженности повторение процедуры с рефинансированием невозможно: согласно законодательству, одобряется только одна просьба;
• рефинансирование должно быть целевым, исключительно на покупку жилой недвижимости. Наличие суммы на личные нужды может стать причиной отказа;
• ограничение налоговой базы 3 миллионами рублей действует и в случае заключения договора перекредитования.

Самостоятельно разобраться во всех нюансах возврата и вычета по процентам по ипотеке очень сложно. Помощь гражданам сотрудники ФНС осуществляют бесплатно, в рамках своих прямых служебных обязанностей, поэтому при возникновении вопросов стоит обратиться в ближайшее подразделение.

Как получить вычеты за квартиру и за проценты по ипотеке одновременно

Сразу скажем, что это нетипичная ситуация. Такая необходимость возникает, если налогоплательщик пропустил срок подачи декларации. Другой вариант – приобретение объекта по договору долевого участия, в результате чего право собственности возникает позже, чем начались отношения заемщика с банком. К тому же претендовать на одновременный возврат НДФЛ по самой квартире и по % могут граждане, чей доход гораздо выше среднего. За три года, предшествующие оформлению собственности, они должны уплатить столько налогов, чтобы сумма превышала размер стандартного вычета за покупку жилья (260 тыс. руб.) и ещё был остаток на проценты по ипотеке.

Как правило, первым оформляется возврат НДФЛ по п. 3 ст. 220 НК РФ, а при его исчерпании оформляется вычет по процентам.

Рассмотрим на примере.

Предположим, вы купили квартиру за 2 млн. руб. в 2022 году и сразу зарегистрировали право собственности. Недостающие средства вы заняли у банка – 1 млн. на 10 лет по ставке 11 %. Ежемесячный аннуитетный платеж составил 13 775 руб., из которых проценты – 9 166. С каждым месяцем сумма % уменьшается, взнос в погашение основного долга растет.