Налог на имущество физлиц: объекты незавершенного строительства

Главная — Консультации

Обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает при одновременном соблюдении как минимум трех условий. Так, имеющееся имущество признается объектом налогообложения, физлицо владеет им на праве собственности и из инспекции получено уведомление об уплате в отношении данного имущества налога. В то же время на законодательном уровне введена дополнительная обязанность для физлиц в случае, если они столкнутся с тем, что в полученном уведомлении не указано принадлежащее им имущество, уведомить об этом налоговую инспекцию. Проблема в том, что среди объектов налогообложения налогом на имущество физлиц с 1 января 2015 г. значатся и объекты незавершенного строительства. Нужно ли о них информировать налоговиков и как вообще происходит налогообложение подобных «недостроев»?

• Разрешите сообщить
• Юридические тонкости
• Зарегистрированный недострой

С 1 января 2015 г. порядок исчисления и уплаты налога на имущество физических лиц на территории РФ регулируется гл. 32 Налогового кодекса (далее — Кодекс). Исчисление налога на основании ст. 408 Кодекса, как и прежде, осуществляется налоговым органом. При этом уплата налога производится налогоплательщиками на основании налоговых уведомлений, которые направляются налогоплательщикам налоговыми органами по окончании налогового периода, то есть года. За 2015 г. налог нужно уплатить не позднее 1 декабря 2016 г. (ст. 409 НК).

В то же время перечень объектов налогообложения с начала минувшего года значительно расширен. К таковым в соответствии с п. 1 ст. 401 Кодекса относится расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество:

1. жилой дом. При этом для целей налогообложения к жилым домам относятся также жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
2. жилое помещение (квартира, комната);
3. гараж, машино-место;
4. единый недвижимый комплекс;
5. объект незавершенного строительства;
6. иные здания, строения, сооружения, помещения.

Объект налогообложения

Строительные объекты, которые ещё не введены в эксплуатацию, принято считать незавершённым строительством. К объектам данной категории относят:

• Законсервированную стройку.
• На этапе приостановки.
• Полностью остановленную.
• Готовый объект, проходящий проверку безопасности и соответствие техническим параметрам.

Главы 30-32 НК РФ определяют порядок налогообложения таких объектов. Законом однозначно устанавливается требование оплаты имущественного налога на незаконченное строительство.

Основные нюансы его оплаты устанавливаются местными властями, поскольку данный налог относится к региональным сборам.

Правовая база налога

408 статья НК гласит, что начисление имущественного налога производит налоговая служба. Её сотрудники направляют уведомления о необходимости оплаты налога владельцам недвижимости по завершению налогового периода. В уведомлении указана сумма платежа.

Кроме 406 статьи, некоторые аспекты налогообложения имущества регулируют статьи 52, 401, 402, 403, 406 и 407 НК РФ.

Расчёт налога на имущество по объектам незавершенного строительства

В ситуации, когда на незавершённое строительство уже оформлены права собственности, необходимо оплачивать имущественный налог в полном объёме. Его расчёт может различаться в зависимости от региона. В частности, в некоторых регионах РФ налог рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта.

Единственный способ избежать оплаты налога в таком случае – не регистрировать права собственности на объект, до полного завершения строительства.

Юридические тонкости

Итак, если мы говорим об объекте незавершенного строительства, то для простого обывателя перед глазами встает картинка — некий недостроенный объект. Кстати говоря, многие «физики» на своих дачах годами, а то и десятилетиями что-то строят и никак не достроят. Означает ли это, что все они «попали» на налог на имущество? В этом вопросе как раз и нужно разбираться.

Начнем с того, что согласно ст. 400 Кодекса плательщиками налога на имущество признаются физлица, владеющие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 Кодекса. При этом в силу положений ст. 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам, права на которые подлежат госрегистрации. А ст. 25 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности (право пользования) на земельный участок, на котором размещен этот объект, а также на основании разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Причем переход права собственности на «незавершенку» также подлежит госрегистрации в установленном на то порядке.

Ну и, наконец, если учесть, что согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, то выходит, что именно с этого момента и появляется объект налогообложения налогом на имущество физлиц. Иными словами, если права на «незавершенку» не зарегистрированы, то и объект налогообложения как таковой отсутствует. А это означает, что у физлица в отношении этого объекта не возникает обязанность уплачивать налог и сообщать о его существовании налоговикам не нужно.

Как оформить льготу на уплату налога по объекту незавершенного строительства?

Несмотря на то, что имущественный налог в некоторых случаях действительно можно оплатить по льготной ставке, недостроенных объектов это не касается.

Налог на незавершённое строительство во всех субъектах РФ нужно платить полностью. Поэтому получить льготу можно только после завершения строительства и оформления постройки как полноценного объекта недвижимости.

Также стоит уточнять списки льготных налоговых платежей в местной администрации. Иногда туда могут попасть и недостроенные объекты. Списки льгот разных регионов можно посмотреть на сайте Федеральной налоговой службы.

Возможны ли льготы?

Несмотря на то что льготы также устанавливаются на региональном уровне во всех субъектах страны, никаких льгот по объектам незавершенного строительства не предусмотрено.

Получить различные привилегии можно будет только на завершенный объект если он будет относится к льготной категории недвижимости (данный момент нужно уточнять отдельно в каждом регионе).

Единственная возможность получить налоговую льготу — это завершить стройку и сдать объект в эксплуатацию. Отдельно стоит заметить, что дополнительные муниципальные образования также имеют право на оформление перечня льготных объектах. В некоторых из них незавершённые объекты могут быть все-таки включены в списки льготников. Узнать данный момент можно в местной администрации или на официальном сайте налоговой.

Узнайте о налоге на имущество с недвижимости юридических лиц. Нужно ли платить налог на имущество при дарении квартиры родственнику? Информация здесь.

Как исчисляется налог на имущество физических лиц? Подробности в этой статье.

Налоговая ставка

Размер налоговой ставки в разных регионах может отличаться. Определённые ограничения накладывает статья 406 НК РФ. В частности, согласно ей региональная ставка не может превышать минимальную более, чем в три раза. Кстати, в большинстве регионов ставка налога на незавершённое строительство равна 0,1%, а в Москве 0,3% от кадастровой стоимости объекта.

Для физических лиц при исчислении на основании кадастровой стоимости предельные ставки налога определены статьёй 406 НК РФ:

• 0,1% для жилых построек.
• 2% для административных, торговых объектов и объектов стоимостью более 300 тысяч рублей.
• 0,5% для остальных объектов.

Юридические лица платить налог на незавершённые объекты вообще не должны, поскольку данные объекты не используются в их коммерческой деятельности. Налог нужно будет платить только после введения объекта в эксплуатацию.

С какого момента завершенный строительством объект следует облагать налогом на имущество?

Главная — Статьи

Налоговая инспекция доначислила организации налог на имущество в отношении завершенного строительством и реконструкцией комплекса зданий, указав, что их стоимость должна включаться в налоговую базу с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности, а не после издания приказа руководителя о вводе объекта в эксплуатацию.

К сведению. Разрешение на ввод в эксплуатацию гостинично-административного комплекса было выдано в декабре 2006 г., право собственности зарегистрировано в июле 2007 г., а приказ руководителя о вводе комплекса в эксплуатацию издан в декабре 2007 г.

Предприятие настаивало на том, что инспекторы неверно определили дату, начиная с которой возникает обязанность уплаты налога на имущество. Цена вопроса была высокой (размер недоимки по налогу превысил 11,6 млн руб.), арбитры разных инстанций поддерживали то налогоплательщика, то инспекторов. Принимаемые судами решения не устраивали то одну, то другую сторону. Поэтому точку в затянувшемся споре мог поставить только Президиум ВАС, который дал толкование условий, при единовременном наличии которых объект принимается к учету в качестве основных средств и, соответственно, становится объектом налогообложения. Итак, в силу п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия: а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть в течение срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев; в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта; г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Обратите внимание! По мнению судей, последнее из названных условий не позволяет признать в составе основных средств те объекты, в отношении которых еще необходимо осуществление дополнительных капитальных вложений для доведения их до состояния готовности и возможности эксплуатации. При этом факт регистрации права собственности на законченный капитальным строительством объект сам по себе не означает соответствие этого объекта названному условию.

В данном случае материалами дела было подтверждено и судами установлено, что: — согласно договору на строительство и реконструкцию здания приняты от подрядчиков в следующем состоянии: внутренние перегородки (газобетон) без отделки, стены и потолки без штукатурки и подготовки под отделку, полы без цементной стяжки и отделочных покрытий, помещения без установки внутренних дверей, выполнения окраски, электромонтажных и сантехнических работ; — после регистрации права собственности в зданиях проводились отделочные работы, в результате чего размер капитальных вложений (с даты внесения записи в ЕГРП до момента издания приказа о вводе объектов в эксплуатацию) увеличился почти на 275 млн руб.; — инспекция не представила доказательств того, что до издания указанного приказа гостинично-административный комплекс использовался или мог быть использован по своему назначению. Арбитры пришли к выводу, что строительство и последующая внутренняя отделка должны рассматриваться как единый процесс создания здания, по завершении которого и возникает объект, отвечающий признакам основного средства.

Обратите внимание! Президиум ВАС подчеркнул, что выдаваемое на основании ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод здания в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве доказательства доведения строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации. Этот документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и осуществление строительства согласно выданному разрешению на строительство. При выполнении после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию отделочных работ для доведения объекта до состояния, пригодного к использованию, основания для квалификации этого объекта в качестве основного средства отсутствуют.

Высшие арбитры отметили, что этот вывод основывается также на применении норм законодательства о бухгалтерском учете, регламентирующих формирование первоначальной стоимости основных средств при их принятии к учету. В частности, согласно п. п. 23, 24, 26, 32 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств в первоначальную стоимость включаются также затраты на приведение основных средств в состояние, пригодное для использования. Это правило должно применяться вне зависимости от основания возникновения у организации права на соответствующий объект (как в случае его приобретения, так и при строительстве). Возможность начисления амортизации по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, в силу п. 52 названного документа также обусловлена выполнением требования о фактическом вводе объекта в эксплуатацию.

Окончательный вердикт: строящийся объект недвижимости не отвечает признакам основного средства при невозможности его использования на момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию и продолжения выполнения после получения такого разрешения отделочных работ для доведения здания до состояния, пригодного к использованию.

* * *

Президиум ВАС достаточно четко сформулировал свою позицию по практическому применению п. 4 ПБУ 6/01 в отношении строящихся объектов недвижимости. При рассмотрении аналогичных дел нижестоящие арбитражные суды должны руководствоваться мнением Президиума ВАС. Следовательно, шансы налогоплательщиков одержать верх в споре с налоговым органом значительно возросли. Позицию суда будет определять не наличие (отсутствие) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и свидетельства о праве собственности на него, а факт осуществления (неосуществления) расходов на доведение здания до состояния готовности и его возможной эксплуатации. Если стоимость здания окончательно не сформирована и предприятие не использует его в своей хозяйственной деятельности, основания для квалификации его в качестве основного средства и объекта налогообложения отсутствуют.

Налог на имущество

Налог на имущество с кадастровой стоимости

Пересчет налогов, уплачиваемых физическими лицами

Налог на имущество в отношении дачных построек

Применение налоговых льгот по налогу на имущество по сложным объектам

Как снизить налог на имущество по жилью

Исчисление суммы налога

Налоговые органы определяют кадастровую стоимость недостроенного объекта в конце года, и на основе этих данных начисляют налог согласно региональной ставке. Поэтому порядок исчисления общий, но налог в разных регионах может отличаться.

В случае долевой собственности на строительный объект, платить налог должен каждый собственник со своей доли. Соответственно, долги одного из дольщиков не касаются других владельцев и не могут быть перенесены на них.

Если объект находится в собственности налогоплательщика менее года, то к нему применяются особые правила исчисления имущественного налога. В этом случае годовой налог делится на 12 месяцев, а потом умножается на количество месяцев, в течение которых плательщик является владельцем недостроенного объекта. Таким образом, налог будет меньше годового.

Важно учитывать, что 23 статья НК РФ обязывает владельца недвижимости сообщать в налоговую обо всех объектах, которые находятся у него в собственности и по которым не приходят налоговые уведомления. Но если уведомления не приходят потому, что собственник имеет право на налоговые льготы, то сообщать о таких постройках в налоговую не нужно.

Построили здание. Когда платить налог на имущество?

Критерием для отнесения недвижимого имущества к объектам налогообложения является необходимость его учета на балансе в качестве основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

С какого момента платить налог на имущество?

В соответствии с пунктами 4, 5 ПБУ 6/01, пунктами 2, 3 методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, а также ПБУ 6/01, при принятии к бухгалтерскому учету активов в качестве основных средств необходимо единовременное выполнение следующих условий:

• объект предназначен для использования в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;
• его использования в течение длительного времени, то есть срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
• организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;
• способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Кроме того, для объектов недвижимости вышеуказанными документами определены и некоторые особенности. В частности, пункт 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности предписывает учитывать затраты на приобретение или сооружение объектов недвижимости в составе незавершенных капитальных вложений (на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы») до момента оформления документов, подтверждающих государственную регистрацию этих объектов в установленных законодательством случаях.

В то же время в соответствии с пунктом 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств допускается принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию.

Из вышеизложенного следует, что объект недвижимости, который введен в эксплуатацию, может быть зачислен в состав основных средств либо на дату подачи документов на государственную регистрацию прав, либо непосредственно на момент государственной регистрации.

Включение стоимости объекта недвижимости в базу по налогу на имущество осуществляется после принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, то есть после ввода в эксплуатацию и подачи документов на регистрацию прав собственности (письмо Минфина России от 6 сентября 2006 г. № 03-06-01-02/35).

Если регистрация затягивается

В силу того, что Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не устанавливает сроки подачи заявления на госрегистрацию прав собственности на недвижимость, то на практике возникают следующие ситуации.

Строительство объекта закончено и фактически введено в эксплуатацию. Но в течение длительного времени права на него не регистрируются. В результате, не соблюдаются все обязательные условия для перевода указанного объекта в состав основных средств.

Заметим, что норма о включении в объект налогообложения только тех объектов недвижимости, которые приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, применима, когда налогоплательщик выполняет свои обязанности добросовестно и в его действиях не просматривается преднамеренных действий по затягиванию подготовки и подачи документов на регистрацию прав собственности.

Доначисление налога на имущество

В случае, когда объект построен, введен в эксплуатацию, и у фирмы нет объективных причин, которые объясняют непредставление документов на государственную регистрацию, возникает определенный риск. Налоговые органы могут расценить такое бездействие налогоплательщика как уклонение от уплаты налога на имущество.

В связи с чем, произвести доначисление налога на имущество, посчитав его принятым к учету с того момента, когда объект был введен в эксплуатацию. Письмом ФНС России от 25 августа 2004 г. № ШС-14-21-121 территориальным налоговым органам даны указания в случаях, если фирма длительное время не регистрирует права на фактически эксплуатируемый объект недвижимости.

С таких налогоплательщиков взыскивают налог на имущество, а также привлекают их к ответственности, предусмотренной статьей 122 Налогового кодекса. Данный вывод подтверждается и арбитражной практикой: постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 июля 2006 г. по делу № Ф04-3365/2006 (23141-А27-40), от 10 мая 2006 г. по делу № Ф04-2395/2006 (22105-А27-37), а также постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 апреля 2006 г. по делу № А21-4858/2005-С1.

В основном изложенная выше позиция согласуется с мнением Минфина России (письмо Минфина России от 6 сентября 2006 г. № 03-06-01-02/35, от 3 августа 2006 г. № 03-06-01-04/151).

У фирмы нет оснований облагать налогом на имущество объекты, по которым документы не поданы на госрегистрацию. Однако это верно при условии, если фирма сможет доказать, что затягивание процедуры регистрации прав на объект недвижимости вызвано объективными обстоятельствами и происходит не по вине самой организации.

Что понимать под длительным временем?

Финансисты в своих разъяснениях указывают на отсутствие государственной регистрации в течение длительного времени. При этом ни в законодательстве, ни в официальных разъяснениях государственных органов не уточнено, что следует понимать под длительным периодом времени. Согласно пункту 4 статьи 376 Налогового кодекса, для расчета базы по налогу на имущество учитывается остаточная стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, на 1 число каждого месяца налогового (отчетного) периода.

Из этого можно предположить, что подавать заявление на государственную регистрацию прав собственности на недвижимость организации надо в том же месяце, когда объект был введен в эксплуатацию. Заметим, что по разумным причинам отступление от этих временных рамок является допустимым. Например, если это обусловлено сроком, который требуется для сбора документов на госрегистрацию. В этом случае фирме следует документально подтвердить тот факт, что процесс сбора документов затянулся не по ее вине.

В каждом конкретном случае это могут быть различные документы: запросы к госорганам, а также их официальные ответы и т. д. В случае возникновения на этой почве разногласий с контролирующими органами, фирме придется защищать свою позицию в суде.

В. Шишкин, руководитель проекта Департамента консалтинга ООО «Аудит — новые технологии»

Особенности налога на имущество по НЗС

Несмотря на то, что это разновидность имущественного налога, такой сбор имеет особенности:

• Рассчитывается для каждого региона отдельно, а значит, может отличаться.
• Рассчитывается по кадастровой стоимости, хотя раньше рассчитывался по инвентаризационной.

Также размер налога на незавершённое строительство всегда меньше, чем на достроенные и введённые в эксплуатацию объекты.

Кадастровая стоимость объектов НЗС

Кадастровую стоимость определяют на основании государственной кадастровой оценки. Как для готовых зданий, так и для недостроенных обычно кадастровая стоимость меньше рыночной. В редких случаях бывает наоборот, но это возможно для уже введённых в эксплуатацию объектов, которые выросли в цене, благодаря развитию инфраструктуры вокруг них или по иным причинам. Для незавершённого строительства кадастровая стоимость всегда ниже рыночной.

ФНС разъяснила особенности налогообложения незавершённого строительства

В тех регионах, где налог на незавершённое строительство рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости, он не может превышать 0,3% стоимости (для дома) и 0,5% (для остальных строительных объектов). В этом случае собственник недостроенного объекта не может претендовать на льготы по имущественному налогу, кроме установленных в данном муниципалитете.

Если же для исчисления налога используется инвентаризационная стоимость, то на недостроенные объекты налог вообще не начисляется (в соответствии с приказом Минстроя РФ №87 от 1992 года).

Законодательные акты по теме

В таблице рассмотрены законодательные акты по теме: